多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，更是各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沖擊全年銷售業(yè)績的重要節(jié)點(diǎn)。但今年9月，北京樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，“金九”落空已成定局。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，北京樓市庫存量將不斷攀升，遠(yuǎn)郊地區(qū)引爆的“降價(jià)潮”或進(jìn)一步影響主城區(qū)房價(jià)。
成交維持低迷
鏈家地產(chǎn)市場研究中心最新發(fā)布的報(bào)告顯示，9月第四周(19日至25日)，北京共有10個(gè)項(xiàng)目開盤，10個(gè)項(xiàng)目合計(jì)提供商品住宅4240套，整體開盤均價(jià)為22746元/平方米。與前一周相比，第四周供應(yīng)住宅套數(shù)增加62%，開盤價(jià)格下調(diào)約10%。截至25日，9月北京新開盤項(xiàng)目達(dá)31個(gè)，單月開盤項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)2011年以來新高，新增住宅供應(yīng)1萬余套。在22個(gè)老項(xiàng)目后期中，一半以上出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下調(diào)。
房企試圖“降價(jià)換量”，但購房者態(tài)度冷淡，導(dǎo)致北京樓市“金九”的成交量持續(xù)低迷。北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)9月新房和二手房的總成交量將同比下降超過50%。
就新房而言，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均價(jià)為21720元/平方米，較8月下降0.5%，延續(xù)此前的下降趨勢(shì)。9月第四周，北京新房商品房住宅累計(jì)成交1448套，較前一周增長超過40%，創(chuàng)下最近8周來的單周最高成交量。但就單月而言，截至9月25日，9月的新房住宅總成交量不足5000套，與2010年9月的12248套相比差距巨大，在剩下幾天時(shí)間里顯然“無力回天”。
就新房和二手房而言，北京中原地產(chǎn)最新發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，截至9月27日，9月北京二手房住宅成交7053套，加上新房住宅成交4418套，總成交量為11471套，維持8月的低迷狀態(tài)。預(yù)計(jì)在剩下的3天時(shí)間里，成交量仍然難有明顯起色，9月總成交量可能在1.35萬套左右，較去年同期下降超過50%。業(yè)內(nèi)人士分析，就目前情況看，北京樓市的“金九”敗局已定，“銀十”是否能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)存在很大變數(shù)。
降價(jià)潮或蔓延
中國證券報(bào)記者從多個(gè)新開樓盤和北京市秋季房展會(huì)上了解到，房企沒有給出實(shí)質(zhì)性降價(jià)是購房者“不買賬”的根本原因。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，除價(jià)格仍未達(dá)到購房者的心理價(jià)位外，銀行信貸緊張導(dǎo)致個(gè)人房貸很難獲批也是影響北京樓市成交量的重要因素。
不少分析人士認(rèn)為，隨著北京樓市庫存量的攀升，房企應(yīng)該逐步認(rèn)識(shí)到“降價(jià)換量”才是有效回籠資金的辦法。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，北京市新房住宅庫存量達(dá)112656套、1441.4萬平方米。北京中原地產(chǎn)表示，最近一年內(nèi)，北京的潛在供應(yīng)量可能高達(dá)2000萬平方米，提供的住宅量可能高達(dá)15萬套。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在銷售業(yè)績、資金回籠和庫存等多重壓力的影響下，預(yù)計(jì)各家房企將繼續(xù)加大推盤和降價(jià)力度，四季度可能出現(xiàn)價(jià)格下降拐點(diǎn)。在即將到來的“銀十”，預(yù)計(jì)有更多樓盤加入“降價(jià)大軍”，降價(jià)潮或蔓延。
9月第四周，各家房企加大降價(jià)幅度，北京樓市當(dāng)周小幅回暖，這驗(yàn)證了：只要房價(jià)下降到購房者的心理價(jià)位和資金承受范圍內(nèi)，購房需求就會(huì)被“激活”。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎�，近期推出三期住宅的遠(yuǎn)洋一方在9月第四周的成交套數(shù)、面積和金額排名均居北京市首位，這是因?yàn)槠?8500元/平方米的均價(jià)打動(dòng)了不少購房者。
北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期今年下半年甚至明年上半年都不會(huì)發(fā)生顛覆性改變，北京樓市將延續(xù)趨冷態(tài)勢(shì)，明年的市場熱度看不到有回升跡象。房企的降價(jià)趨勢(shì)將是溫和的，突然性的大幅降價(jià)可能性不大。
張?jiān)抡J(rèn)為，北京房價(jià)下降拐點(diǎn)的出現(xiàn)必然要經(jīng)歷這樣一個(gè)過程：郊區(qū)率先降價(jià)并帶動(dòng)城區(qū)價(jià)格下調(diào)，郊區(qū)深度降價(jià)首現(xiàn)拐點(diǎn)，城區(qū)拐點(diǎn)滯后郊區(qū)一個(gè)季度左右。目前來看，雖然北京樓市尚未進(jìn)入降價(jià)拐點(diǎn)，但降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)開始從郊區(qū)向城區(qū)蔓延，部分郊區(qū)已進(jìn)入二次降價(jià)階段，降幅更為明顯，預(yù)計(jì)四季度價(jià)格下降拐點(diǎn)有望與成交回暖拐點(diǎn)同步出現(xiàn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，9月北京城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為32045元/平方米，環(huán)比下降6%，城區(qū)價(jià)格自6月開始首次出現(xiàn)回落。
主城區(qū)議價(jià)空間加大
不少業(yè)內(nèi)人士曾表示，北京郊區(qū)涌動(dòng)的“降價(jià)潮”可能對(duì)北京市主城區(qū)內(nèi)的房價(jià)造成沖擊。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京主城區(qū)內(nèi)部分二手房的成交量和成交價(jià)格確實(shí)受到一定的沖擊。據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)市場上報(bào)價(jià)房源的統(tǒng)計(jì)，9月北京二手房房源報(bào)價(jià)出現(xiàn)明顯的變化，各區(qū)縣的二手房報(bào)價(jià)均出現(xiàn)明顯松動(dòng)，通州區(qū)的報(bào)價(jià)指數(shù)平均下調(diào)幅度達(dá)4.46%，海淀、朝陽等區(qū)域的房價(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)幅度均超過1.5%。
北京市西城區(qū)長椿街的一名房地產(chǎn)中介人員小劉告訴記者，下半年以來，主城區(qū)內(nèi)二手房的掛牌價(jià)虛高現(xiàn)象明顯減少，議價(jià)空間進(jìn)一步加大。“現(xiàn)在的價(jià)格確實(shí)是降了點(diǎn)，二環(huán)以內(nèi)也有松動(dòng)，但標(biāo)價(jià)降得并不多，只是議價(jià)空間變大了，現(xiàn)在好多都有10%到15%的降幅。不過要命的是，就算降價(jià)了也沒人買，可以說是有價(jià)無市。很多人覺得降得還不夠，不降到相對(duì)滿意就絕不出手。”
小劉表示，最近的銷量很不樂觀。“如果房子本身的質(zhì)量不好或房齡太老，地段再好也沒用。我有個(gè)客戶的房子不到80平方米，位置很好，自年初掛350萬元以來長期無人問津。后來因?yàn)橹背鰢�，一連降了4次價(jià)，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)不到300萬元，還是賣不出去。好多買家上門看了后都說房子老，現(xiàn)在限購這么嚴(yán)，怕將來換房麻煩。”
小劉表示，現(xiàn)在買家相當(dāng)挑剔，提出綠化不好、噪音太大等理由。例如，一套總價(jià)400萬元的房子，買家一上來就砍個(gè)七八十萬元，也不怕房主一口回絕。
